上周帮朋友算了一笔账。他在二线城市有套45平的小户型，买的时候68万，现在卖110万。中介张口就说个税得交两万多，他自己上网一查，发现有人说只要一万出头。差了整整一万块，问题就出在"选哪种算法"上。
小户型总价低，很多人觉得税费没几个钱，懒得细算。恰恰是小户型，两种算法之间的差距比例最夸张。
两种算法，差的不是一点半点
二手房个税（财产转让所得）目前就两条路：
- 核定征收：成交价乘一个比例，多数城市是1%，少数城市1.5%或2%，算法简单粗暴
- 差额征收：（卖出价－买入价－合理费用）×20%，赚多少交多少的20%
拿上面那套房举例。110万成交，核定1%就是1.1万。差额算法呢？（110－68）×20%＝8.4万。差了7万多。这种情况当然选核定。
但反过来，如果当年买贵了，现在100万卖，差额是负数，差额征收就是0，一分钱不用交，核定反倒要交1万。所以关键看这套房到底增值了多少。
怎么判断自己该选哪个
我的经验是，先算增值率，再看能不能拿出原值凭证。分水岭大概在成交价的5%左右，因为增值5%时，差额20%的税额刚好和核定1%差不多。增值超过5%，核定更划算；增值不到5%甚至亏本，差额更划算。
现实里没那么自由。有些城市能查到原值的，就按差额20%强制征收，核定这条路根本走不通。有些城市两种都能选，得自己去办税大厅确认。我建议直接打12366或者去窗口问一句，比在网上猜靠谱得多。
另外几个容易踩的坑，顺手记一下：
- 满五唯一直接免征个税，先确认自己符不符合，符合就什么都不用纠结
- 装修发票、贷款利息可以作为合理费用扣除，但要求发票抬头是本人、金额能对应，很多人早就扔了
- 增值税和个税是两码事，满2年的普通住宅免增值税，别混在一起算
- 卖房后1年内重新购房，之前交的个税可以申请退还，这个政策目前还在延续，具体截止时间问当地税务局
还有个细节。小户型如果是40年产权的公寓，性质上算非住宅，个税核定比例往往更高，有的地方按2%收，而且享受不到满五唯一免征。买之前一定看清产权性质，别把商办公寓当普通住宅算账。
说到底，个税怎么选不是拍脑袋，是拿计算器按出来的。把买入价、卖出价、原值凭证三样东西摆在一起，两种算法各算一遍，哪个数字小选哪个。实在拿不准，就让中介把两个方案都写在纸上，签字之前自己再核一遍。