前阵子一个朋友问我，他爸妈在老家留了套52平的老房子，房本准备过到他名下，中介说走买卖更划算，家里亲戚说继承一分钱不花，问我到底听谁的。这事我前两年帮家里人办过一回，也踩过坑，今天就掰开说说小户型走继承到底合不合适。
先把结论摆前面：继承本身几乎不花钱，但省钱和省事是两码事。小户型总价低，继承环节省下的那点税，很可能在以后卖房的时候一次性还回去。
继承环节，确实花不了几个钱
按现在的规定，法定继承人继承房产，契税免征，个税免征，增值税也不涉及。也就是说房本从父母名下换到你名下，税务局那边基本不用掏钱。真正要花的就两块：一是公证费，很多城市已经不强制公证了，愿意公证的话按房产价值比例收，一般千分之几到百分之一，50平的房子大概一两千块；二是不动产登记费，几十块到几百块。加起来撑死几千。
如果换成买卖过户，小户型90平以下、首套，契税1%。听起来也不高，但基数在那摆着。一套市价110万的房子，1%就是1.1万。这么一比，继承确实香。
坑在后面：继承来的房子再卖，原值怎么算
这才是关键。继承的房产，你以后转手卖掉，购房原值按被继承人当年买的价格算，不是你继承那天的市价。我见过太多人卡在这。
举个例子。老房子2010年买入价38万，现在市价110万。你继承后过两年卖掉，差额72万，按20%计征个税就是14.4万。当然如果你家庭名下就这一套房、并且继承前父母那套已经满五年，符合满五唯一，个税可以免。但现实是很多人自己名下本来就有房，这个优惠享受不到，只能按核定征收，各地1%到3%不等，那也是1万到3万。
如果当初走的是买卖过户，契税1.1万交掉，但这套房子的原值就抬到了110万。以后你卖120万，差额只有10万，个税2万。前后一算，差距就出来了。
- 长期自住不打算卖：走继承，几千块搞定，最省
- 三五年内可能出手、自己名下已有房：先算差额个税，可能买卖更划算
- 兄弟姐妹多人继承：房子变成共有，卖的时候要所有人到场签字，手续麻烦得多
- 房龄老、原值特别低的：差额大，20%个税会很肉疼
小户型的特殊性在哪
小户型有个好处是总价低，差额税的绝对值不会太吓人。同样是原值30万，大平层涨到500万，差额税能到90多万；小户型涨到110万，也就十几万。这个量级很多人咬咬牙能接受。
但小户型也有个隐形的麻烦：它太容易被分。我见过一套48平的老破小，四个子女继承，每人四分之一，最后谁都不想卖，谁也不肯让，房子空着三年。小户型本来就是为了好出手才买的，结果因为继承变成共有，反而砸手里了。所以家里兄弟姐妹多的，我建议趁老人还在，把话说清楚，能走买卖或者赠与提前处理就别拖。
顺便说一句，直系亲属之间赠与也不是最优解。赠与免增值税和个税，但契税要按3%交，110万的房子就是3.3万，比买卖的1%还贵。而且赠与来的房子再卖，同样按原值算差额，税一样跑不掉。这条路上省钱的空间很小。
我自己的判断是这样：如果这套小户型你打算自己住或者留着收租，走继承，安安静静办完就行，没必要折腾。如果你心里清楚迟早要变现，而且自己名下已经有房，那就找个懂行的会计或者税务师，把差额税算出来跟契税比一比，差得多的就走买卖过户。别听中介一句"继承最省钱"就签了，那句话只对了一半。